| VIAGER : l'acheteur ou DEBIRENTIER (= débit rentier) |
Le viager immobilier est le contrat en vertu duquel un acquéreur
(le débirentier)
achète un bien immobilier moyennant le versement d’une rente viagère à son vendeur
(le crédirentier)
et ce la vie durant de celui-ci.
Pourquoi vendre en viager ?
Vendre en viager permet de s'assurer une rente jusqu'à la fin de ses jours.
Aujourd'hui 20% de la population française à plus de 60 ans.
Dans vingt ans, ce sera 25%.
La vente en viager permet d'améliorer de façon significative la retraite,
alors que nos régimes de retraite connaissent leurs limites .
De plus la vente en viager permet de rester chez soi,
sans changer ses habitudes de vie .
Il est possible de proposer un bien en viager occupé à tout âge (légalement),
mais dans la pratique un minimum de 70 ans pour les hommes
et de 75 ans pour les femmes est nécessaire pour trouver un acquéreur
dans de bonnes conditions sauf cas particulier
(limitation de l'occupation ou du paiement des rentes dans le temps, emplacement exceptionnel).
Aspect moral du viager :
Le viager apparaît comme une opération spéculative
(probabilité de la mort plus ou moins proche du crédirentier)
au même titre que la spéculation boursière, le loto ou le jeu de casino.
L’Etat réglemente l’usage de ces contrats aléatoires
et de ce fait n’est pas plus immoral que l’héritage
où le décès d’une personne (parent) enrichit également le survivant (enfant).
Au moins l’acheteur en viager aide de ses propres deniers son vendeur à mieux vivre ;
en quelque sorte d’hériter de lui-même.
Pour le crédirentier, percevoir une rente sa vie durant,
rente conservant son pouvoir d’achat grâce à l’indexation,
est un facteur de longévité appréciable, de qualité de vie qui lui assure des lendemains paisibles et sereins,
sans soucis matériels, qui lui permet de mieux se soigner (DHEA),
de se faire assister, de pouvoir rentrer dans une maison médicalisée ou de retraite,
d’aider ses enfants ou petits enfants ...
Les revenus procurés par la vente en viager sont généralement plus importants
que si le logement était mis en location.
Le viager peut être libre ou occupé.
Si le vendeur occupe le logement à la vente,
il est assuré de pouvoir continuer à l'occuper aussi longtemps qu'il le désire.
Le montant de la rente tient compte de l'occupation ou non du logement.
Si le logement est loué à un tiers au moment de la constitution du viager,
les loyers sont perçus par l'acheteur sauf si le vendeur demande de conserver l'usufruit de ce bien.
En ce qui concerne les réparations, charges et impositions,
il existe quasiment les mêmes obligations entre l'acquéreur et le vendeur
qu'entre un propriétaire et un locataire.
Cette répartition pourra être précisée dans le contrat.
Aspect juridique du viager :
La vente en viager est nulle si elle est consentie par un crédirentier qui décède dans les 20 jours suivants la date de signature de la vente,
d’une maladie dont il était atteint à cette date.
La rente doit être sensiblement supérieure aux revenus produits ou pouvant être produits par le bien vendu.
La rente peut être constituée au profit d’un ou de plusieurs crédirentiers
(sur une ou plusieurs têtes) avec réversibilité totale ou partielle.
Le crédirentier peut se réserver la jouissance du bien vendu
en conservant le droit d’usage et d’habitation ou l’usufruit.
La réserve d'usufruit (réglementée par les articles 578 et suivants du code civil)
est le droit de jouir d'une chose dont un autre est propriétaire.
Dans ce cas, le crédit rentier peut louer le bien,
mais cette réserve est de plus en plus rare car les acquéreurs
ne veulent pas prendre le risque de se trouver avec un locataire dans leur propriété .
Dans tout les cas l'occupant doit d'après la loi jouir de son bien en " bon père de famille ",
Il ne peut modifier la destination de l'immeuble, il doit répondre de toute négligence,
dénoncer toute usurpation ou dégradation au propriétaire.
Le crédit rentier peut à n'importe quel moment renoncer à ce droit
et laisser la jouissance du bien à son acquéreur,
en contre partie la rente est majoré selon un barème dégressif dans le temps
(25% d'augmentation de 0 à 5ans, 20% de 5 à 10 ans et 15% au delà de 10 ans)
Il existe également des contrats limitant la durée de paiement à un nombre d'année déterminée
le jour de la signature de la vente, c'est ce que l'on appelle une rente certaine.
Dans ce cas, la rente est payable jusqu'au terme du contrat.
Dans ce cas, le vendeur doit prévoir la cessation du paiement de la rente sans que cela n'ait de conséquence néfaste sur son train de vie.
Il est possible de vendre en viager sur la " tête " d'un tiers qui n'a aucun droit de jouir du bien (très rare) article 1971 du code Civil .
Le crédirentier peut demander une somme payée comptant le jour de la signature de la vente : c’est le bouquet.
Le rédacteur de l’acte doit prendre des garanties au profit du crédirentier pour le paiement de la rente :
privilège de vendeur et action résolutoire.
En fonction de la rédaction de ces garanties, et en cas de non paiement des arrérages de la rente,
le crédirentier peut demander et obtenir la résolution (l’annulation) de la vente,
redevenir propriétaire du bien et conserver les sommes perçues antérieurement à la résolution comme dommages et intérêts.
La rente versée peut être indexée (généralement annuellement) afin de la garantir de l’érosion monétaire ;
en tant que dette alimentaire, la rente viagère peut être indexée sur les variations du coût de la vie.
Pour le crédirentier, seule une partie de la rente (30 à 40 %) est imposée sur le revenu (IRPP)
en fonction de son âge le jour de la perception de la 1ère rente viagère :
le viager a un intérêt fiscal certain mais méconnu pour le crédirentier !
|
Il doit payer la rente sous la sanction de l’action résolutoire. Dans le cas du viager occupé, il doit exécuter les grosses réparations, payer l’impôt foncier avec récupération de la taxe des ordures ménagères et payer l’assurance incendie et en copropriété, il paiera les charges de copropriété. |
Les obligations du crédirentier :
En cas d’occupation, il doit exécuter les autres réparations dites d’entretien,
payer la taxe d’habitation, s’assurer comme occupant et en copropriété,
rembourser au débirentier les charges dites locatives.
Aspect financier :
Le bouquet :
le montant à fixer par rapport au prix de vente est libre
et doit dépendre des besoins du crédirentier et des possibilités financières du débirentier .
Pour calculer la rente viagère, il faut prendre en considération la valeur du bien vendu et l’âge du crédirentier .
Plus celui-ci est âgé, plus la rente est élevée car l’espérance de vie diminue avec l’âge.
La rente calculée sur deux têtes est inférieure à la rente sur une tête du même âge
car le risque de payer pendant une durée plus longue est plus importante dans le premier cas.
Les femmes ont une espérance de vie sensiblement supérieure aux hommes ;
la rente sera donc moins importante.
L’espérance de vie augmentant pour chacun de nous de 2 à 3 mois par an
et les progrès de la médecine étant prodigieux,
il est nécessaire de bien jauger de l’espérance de vie des crédirentiers et utiliser une table de mortalité récente.
Il est risqué pour le débirentier d’acheter en viager,
à des personnes très âgées ayant passé un certain âge
(TGV : Théorie des Grands vieillards)
qui vivront peut-être 2 à 3 fois leur espérance de vie actuelle.
La rente sera indexée comme il a été dit plus avant et en général,
la révision s’effectuera tous les ans à la date anniversaire de l’achat ;
le choix de l’indice est totalement libre à l’exception de l’indexation sur le cours de l’or.
Après 69 ans, la rente est exemptée d'impôt à hauteur de 70%.
La valeur de l’occupation :
Afin de ne pas léser le débirentier , il est essentiel d’estimer au plus juste,
par rapport à la valeur locative du bien vendu et à l’âge du crédirentier,
la valeur économique de la réserve de jouissance de celui-ci
et de déduire cette valeur de la valeur libre du bien ;
cela donnera la valeur occupée du bien.
Cette moins value peut s’élever dans certain cas à plus de 50% de la valeur marchande du bien vendu;
le prix diminuera donc d’autant.
Les frais de notaire et les honoraires d’agence sont calculés sur cette valeur occupée.
En conclusion :
La vente en viager est une opération intéressante financièrement aussi bien pour le crédirentier que pour le débirentier .
|
Cette forme intelligente d’acquisition lui permet de devenir propriétaire à des conditions financières incomparables, le crédirentier étant le « banquier » de l’acquéreur, lui faisant crédit sur une durée indéterminé. La formule viager permet avec une somme modique de départ (environ de 1/10ème à 1/4 de la valeur du bien) et avec un versement mensuel chaque mois de se constituer un portefeuille immobilier sans que cela soit trop lourd à gérer. L'acquisition en viager permet d'éviter de passer par l'intermédiaire du banquier et de payer des intérets. Enfin, le viager est un investissement sans risque dans la mesure où le viager peut être revendu du vivant du crédit rentier. En achetant plusieurs viagers, le débirentier « investisseur » peut annuler le risque de payer plus longtemps que prévu (Loi de GAUSS) et profiter du financement de ses viagers comme levier pour se constituer un patrimoine immobilier exceptionnel. Le viager permet aux enfants d’aider leurs parents à améliorer leur retraite tout en conservant dans la famille le patrimoine immobilier acquis par ceux-ci. |
Pour le crédirentier :
Il perçoit toute sa vie des mensualités indexées sur le coût de la vie (ce qui est unique)
avec en garantie du paiement de la rente,
la possibilité de redevenir propriétaire en cas de non paiement (clause résolutoire)
et de conserver toutes les sommes perçues avant la résolution (bouquet et la totalité des rentes).
De plus, le crédit rentier peut librement quitter les lieux
et s'installer en maison de retraite si il le souhaite.
Enfin , il faut noter que le paiement de cette rente est extrêmement protégé
car le notaire prend une garantie de 1er rang pour assurer son paiement.
|
La vente occupée sans rente est une vente immédiate, avec paiement du prix en un seul terme. L'entrée en jouissance de l'acquéreur intervient lors de l'extinction du droit d'usage et d'habitation réservé au profit du vendeur. |
Afin que la vente en viager soit équitable pour les parties et que les risques soient limités,
il est nécessaire de faire appel à un spécialiste qui vous conseillera utilement au mieux des intérêts immédiats et futurs ;
il rapportera à votre cas tous les aspects de cette forme intelligente de vente mais tant méconnue.
|
après étude personnalisée, déterminer avec vous la meilleure solution pour vous aider à vendre ou à acheter "en viager". |
|
Du Lundi au Vendredi, de 9H à 12H et de 14H à 18H Renseignements par mail : immovite@aol.com |